商业地产投资退路开启REITs破冰险资有望开闸

近日，房地产投资信托基金(REITs)冰山与险资投不动产开闸的消息，令其商业地产再次加剧。国内首家人民币商业地产投资基金低和投资董事长苏鑫对媒体回应，REITs盘查和险资投向放开将为商业地产投资获取理想的解散渠道，同时也为安全性资本获取挂钩式投资的场所。

似乎，在住宅去投资简化的过程中，商业地产的投资价值将更进一步显出。业内预测，下半年，北京等一线城市招商物业的租金和售价将之后补涨。据业内权威消息，REITs有可能在8月底获批，第一个准许上市的项目是天津的保障性住房项目，而证监会版本的REITs也已在打算筹划阶段，上海浦东部分商业项目有可能作为试点，并最后在上海交易所上市。

目前，REITs将采行较为激进的债券型形式，在银行间首度发售，这类产品与业内企盼的商业地产新的融资平台有一定差距。不过，银行间发售的债券型REITs，与有抵押物的信托融资类似于，仍能起着融资平台的起到；更加最重要的是，债券型REITs盘查的指向性意义显著。今后，具备更加强劲融资平台起到的证券型REITs产品必定不会减缓设计和研发，政府在试点之后推展其更进一步发展的可能性相当大。

根据国际惯例，REITs作为商业地产投资方的主要解散渠道，一旦取得较好的发展，既可以修筑银行以外的地产融资渠道，增加房地产对金融系统的风险；同时，也为大量谋求平稳收益率的安全性资本获取新的投资场所。似乎，这对未来商业地产兴旺有较小推展起到，而商业地产并不与民生问题有较小对立，且能获取大量就业机会和持续平稳税收，预计政府不会持希望的态度。另一方面，保险资金转入不动产投资领域的门槛也有所抬起。刚发布的《保险投资运用管理暂行办法》却比预期中的要严格得多。

保险公司季末资产10%可用作投资固定资产，这意味著未来有多达3000亿元的保险资金可转入房地产市场。尽管暂行办法仍不容许保险公司投资土地研发，但对投资谦和物业未作出具体容许。

保险资金拒绝长年平稳的收益报酬，这就要求了保险资金的主要投资方向为商业地产。商业地产与住宅比起，一度受到冷遇，北京上海等地还构成价格凌空。这主要是因为商业地产闲置资金多，且缺少流畅的资金解散途径。

香港恒隆地产最顺利的商业地产项目如今可以带给31%的回报率，但是，这必须投资10至15年以上，大部分开发商没这样的资金实力。REITs和保险投资的放松，将在未来解决问题商业地产融资和出口问题。

商业地产必须大量资金，但依赖新的金融创新，近水深奥将近怯。按照苏鑫的观点，商业地产的最佳出口是安全性资本。安全性资本的特点是执着安全性，可以忍受较低报酬，期望有平稳的收益，鲜有投机，对资产的地段脆弱。目前，中国最有代表性的安全性资本来自山西、内蒙的能源民营企业主。

如果基金或开发商需要在安全性资本插手之初，就签定涉及的法律文件，使招商物业不具备与REITs和保险资金接入的有可能，那么，这种投资将在商业地产市场上占到得先机。

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